借地権の相談は弁護士渋谷徹まで

借地権は、地主との人間関係も関わってくるため、不動産の中でもトラブルが多くなっています。
借地権を巡って起こりうるトラブルの事例をいくつかご紹介します。このような場合、専門家である弁護士にご相談ください。

・借地権の譲渡に、地主の承諾が得られない、承諾料が過度に高額である
XはYから土地を借りて借地上に家を建てて住んでいましたが、この建物を知人や不動産屋に売って、別の土地へ引っ越そうと考えています。
しかし、Yに建物を取り壊してから出て行くように言われた場合や、Yが高額な承諾料を要求してきた場合、Xは従うしかないのでしょうか。

譲渡承諾料は、地主にも納得してもらえる借地権の譲渡ができるように価格が設定されることが必要ですが、概ね借地権価格の10パーセント程度と考えられています。
これよりも大幅に高額な承諾料は、過大だといえるでしょう。

原則として、借地権者は、地主の承諾がなければ借地権を譲渡することができません。
しかし、借地権の譲渡について地主が承諾しない場合や、地主の請求する承諾料が過大であった場合には、裁判所に対して、地主の承諾に代わる許可の裁判を求める申立ができます。

・借地の所有者の変更に際して立ち退きを求められる
XはYから土地を借りて借地上に家を建てて住んでいましたが、Yがその土地をZに売却しました。ZはXに対して、建物を取り壊して立ち退くように要求しましたが、Xは立ち退かなければならないのでしょうか。

賃貸中の土地が譲渡されると、賃貸借契約における賃貸人の地位も、土地の譲受人に移転します。したがって、譲り受けた新しい地主に対して、借地権者は賃借人たる権利義務を有することになります。
そこで、借地借家法より、借地権者が借地上の建物の登記を行っていれば、 新地主から立ち退きを求められても、拒絶することができます。

・借地権を相続したが、地主に承諾料や立ち退きを求められる
AはYから土地を借りて借地上に家を建てて住んでいましたが、Aが死亡して、Xが建物の所有権と土地の借地権を相続しました。しかし、YはXに対して、継続して家に住みたければ承諾料と名義変更料を払うように要求し、払わないのなら立ち退くよう言われました。Xは従わなければならないのでしょうか。

借地権の相続は譲渡には該当しないので、地主への承諾料や、更新料、名義変更料などは支払う必要はありません。
また、借地権の相続を行うことについて地主に承諾を得る必要はなく、地主は借地権の相続人に立ち退きを要求することはできません。
したがって、相続人は、このような要求に応じる義務はありません。

他にも、借地権を巡るトラブルには様々なものがあります。
地主との人間関係も良好に保ちながら円滑に借地権問題を解決するには、弁護士が介入して丁寧な説明を行い、地主との交渉を進めることが望ましいといえます。

渋谷徹法律事務所では、文京区を中心とした東京23区で皆様からご相談を承っております。
「借地権」など、不動産に関するトラブルのあらゆる問題に対応しておりますので、お困りの際にはお気軽に当事務所までご相談ください。豊富な知識と経験から、ご相談者様に最適な解決方法をご提案させていただきます。