不動産という高額な資産の取引において、買主がその物件を購入するかどうかの判断を下すためには、物件の持つリスクに関する情報が重要な役割を担います。
ここで重要になるのが、売主および仲介を依頼された代理店に課せられる告知義務です。
今回は、不動産を売却する際に課せられる告知義務について解説します。
不動産売却における告知義務とは?
告知義務とは、不動産の売買契約において、物件に関する欠陥や不具合を、あらかじめ買主に対して伝えるべき法的な義務のことを指します。
代理店には、物件を調査し、買主が契約を結ぶかどうかの判断を誤らせないように適切に情報を提供する法的な義務があります。
宅地建物取引業法第47条では、故意に事実を告げない、または偽りを告げる行為を厳格に禁じています。
また、同法第35条の重要事項説明の手順においても、法令上の制限や物件の物理的な状況を説明することが義務付けられており、これらはすべて広義の告知義務に含まれます。
不動産売却の時に告知すべき瑕疵の4つの分類
告知義務の対象となる事項は、その性質によって大きく以下の4つに分類されます。
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに本来備わっているべき品質や機能が欠けている状態を指します。
現在は修繕されていることであっても、経緯を伝えておくことがトラブル回避に重要となります。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、対象の不動産が現段階において法律に違反している状態を指します。
法律的瑕疵があると建物の再建築や物件の利用用途が制限されるため、売却の際には正確な事実を伝える必要があります。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件そのものには問題がなくても、その周辺環境によって居住の平穏が害されるおそれがある状態を指します。
環境的瑕疵は主観による部分もありますが、社会通念上、一般の人が知っていれば買わなかったと判断されるような事柄は告知の対象となります。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、いわゆる事故物件と呼ばれるもので、過去の出来事によって心理的な抵抗を感じさせる状態を指します。
心理的瑕疵の基準は国交省のガイドラインによって定められています。
不動産を売却する際には、この基準に則って適切に判断することが求められます。
不動産売却において告知義務を果たすための手順
不動産売却において告知義務を適切に果たすために、以下の手順を尽くすことが求められます。
物件状況報告書の作成
不動産を売却する際には、代理店から物件状況報告書の記入を求められます。
物件の過去歴や現在の状況について詳しく記入することが重要です。
エアコンや給湯器などの設備については、付帯設備票を作成しましょう。
付帯設備票では、どの設備を引き渡し、どこに不具合があるのかを明記します。
故障しているものについては故障中であることをあらかじめ示したうえで売買を行うことで、修理義務を免れます。
チェックリストなどを活用し、書類の記入漏れがないように注意してください。
建物状況調査の活用
不動産売却の際に取り組むべきこととして、建物状況調査(インスペクション)の活用が挙げられます。
これは建築士などが建物の構造耐力上の主要な部分や雨水の浸入を防止する部分を点検し、劣化の有無を確認する手順です。
建物状況調査の結果を添えて売却を行うことで、物件の信頼性が高まります。
また、気づいていなかった瑕疵に対して売却後に責任を問われるリスクを軽減することができます。
不動産売却の際に告知義務を怠った際のリスク
不動産売却の際に知っていた事実や調査すれば分かったはずの事実を告げなかった場合、売主側は法的責任を負うことになります。
具体的には、以下のようなペナルティを課せられるリスクがあります。
まとめ
今回は、不動産売却において売主側が負うべき告知義務について解説しました。
告知義務は不動産取引の安全性を担保するために重要な責任です。
不動産を売却する際には、告知義務を遵守しているか慎重に確認しなければなりません。
告知の判断に迷ったり、法的な解釈で不安を感じられた場合には、弁護士に相談することを検討してください。
