敷金償却とは/渋谷徹法律事務所(東京都文京区)

敷金償却とは

マンションやアパートの一室を賃貸する際に、敷金を支払うことがあります。

これはほとんど日本における賃貸の慣行となっていると思われますが、法的に見ればどのような性質を持ったものなのでしょうか?そして、敷金償却とはどのようなものなのでしょうか?

まず敷金は、法的には、「賃料債務などを担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭のことをいう」とされています(民法622条の2第1項)。賃貸借契約書に「敷金」という言葉が用いられていなくとも、上記のように賃料債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に交付される金銭があれば、それは法的には敷金となります。

このように、敷金の基本的な機能・目的は賃料の担保にあります。賃貸人は、賃借人が賃料を支払わない場合には、敷金をその債務の弁済に充てることができます(民法622条の2第2項)。逆に、しっかり賃借人が賃料債務を履行し、敷金の役割がない場合や、敷金が残った場合には、賃貸人は賃借人に対して、敷金から残っている賃料その他の債務の額から控除した額を返還(返金)しなければなりません。これがいわゆる敷金償却と言われるものです。

敷金償却のタイミングとしては、以下の場合に賃貸人は敷金償却をする必要があります。
すなわち、第1に賃貸借が終了し、かつ賃貸物(アパートの1室など)の返還を受けたとき(民法622条の2第1項1号)、第2に賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき(同項2号)のいずれかの場合です。

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